不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估章節(jié)練習(xí)(2020.05.21)

來(lái)源：考試資料網(wǎng)
5.問(wèn)答題某房地產(chǎn)占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)兩年開(kāi)發(fā)建成，預(yù)計(jì)再經(jīng)過(guò)一年銷(xiāo)售招租完畢，屆時(shí)各層使用情況預(yù)計(jì)如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60%，其余部分的75%可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90%，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；2～3層為商場(chǎng)，營(yíng)業(yè)面積占該層建筑面積的70%，每平方米營(yíng)業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營(yíng)業(yè)需投入1000萬(wàn)元，而該市經(jīng)營(yíng)同類商業(yè)項(xiàng)目的每平方米營(yíng)業(yè)面積的正常年利潤(rùn)為600元；第4層出租開(kāi)酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬(wàn)元的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80%，出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10%的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價(jià)格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對(duì)社會(huì)售出，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價(jià)為每平方米建筑面積4000元。試評(píng)估該房地產(chǎn)銷(xiāo)售招租完畢時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值（設(shè)資本化率分別為商場(chǎng)10%，酒樓8%，辦公樓7%）。
參考答案：（1）運(yùn)用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價(jià)格，其公式為：

（2）各層建筑面積=4000×6/24=10...
參考答案：1）假設(shè)開(kāi)發(fā)法是從開(kāi)發(fā)商的角度分析、測(cè)算其所能支付的最高場(chǎng)地購(gòu)置費(fèi)。其可靠性如何取決于以下幾點(diǎn)：是否根據(jù)土地歸家的最有效...