預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元,此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益,如果報(bào)酬率為6%
該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為()萬元。
A.1
B.-1
C.2
D.-2
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預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為25萬元,此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定經(jīng)營情況下的凈收益,如果報(bào)酬率為6%
該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為()年。
A.12
B.12.5
C.13
D.13.5
最新試題
某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行拆遷,拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證,房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被拆遷人見到公示名單后,前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢,假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名房地產(chǎn)估價(jià)師,在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。請(qǐng)問:1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價(jià)報(bào)告?2.你應(yīng)如何確定作為拆遷估價(jià)依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?
××縣某房屋保險(xiǎn)事故損傷修復(fù)費(fèi)用評(píng)估報(bào)告(封面、致估價(jià)委托方函、目錄、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件略)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托方名稱:中國太平洋保險(xiǎn)公司××辦事處法定代表人:(略)住所:(略)二、受理估價(jià)方名稱:略法定代表人:×××地址:略估價(jià)資質(zhì)等級(jí):房地產(chǎn)國家壹級(jí)估價(jià)資格證書:略三、估價(jià)目的確定估價(jià)對(duì)象的損傷修復(fù)費(fèi)用,為委托方保險(xiǎn)事故賠償提供價(jià)格參考。四、估價(jià)對(duì)象概況(一)估價(jià)緣由本公司受太平洋保險(xiǎn)公司××辦事處委托,對(duì)其承保的某解放貨車失控撞傷農(nóng)房而對(duì)農(nóng)房造成的直接損失進(jìn)行評(píng)估。該解放貨車在太平洋保險(xiǎn)公司投保了車輛損失險(xiǎn)及第三者責(zé)任險(xiǎn),此次事故經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)交警出具的責(zé)任認(rèn)定書,由解放貨車負(fù)全責(zé)。(二)估價(jià)對(duì)象實(shí)體狀況估價(jià)對(duì)象位于××縣××鎮(zhèn)××村×組,距離縣城中心約20km,三面周邊與空地相鄰,一面臨鄉(xiāng)村公路。受損建筑物為磚混結(jié)構(gòu),共兩層,建筑物橫墻承重,承重墻厚24cm,樓梯間空花墻厚12cm,其余墻厚18cm,梯間及非承重墻的粘結(jié)材料采用黃砂石灰混合砂漿,石灰所占比例較小,砂漿強(qiáng)度等級(jí)較低。建筑物內(nèi)外墻初級(jí)抹灰,室內(nèi)水泥砂漿地面,普通木門窗。(三)事故損傷情況分析該解放貨車從斜坡下行途中突然失去控制,貨車沖出公路,經(jīng)過路邊緩沖帶時(shí)翻車。貨車在翻滾過程中由于慣性作用撞上農(nóng)房,與農(nóng)房外側(cè)非承重墻正面接觸,造成建筑物第一層外側(cè)墻(非承重墻)洞穿,洞徑橫向最大尺寸1.0m,豎向最大尺寸1.2m,洞底距地面高度0.3m;樓梯間外側(cè)墻坍塌,坍塌后形成一個(gè)橫向最大尺寸2.1m寬、豎向最大尺寸2.86m寬的洞;與外側(cè)墻垂直的一段承重墻輕微裂縫;樓梯踏步及梯間轉(zhuǎn)角板完好,陽臺(tái)欄板及陽臺(tái)板各損壞一塊;臥室非承重隔墻微偏,部分門窗受損。經(jīng)房屋安全鑒定人員現(xiàn)場(chǎng)鑒定:受損建筑物基礎(chǔ)完好,承重墻絕大部分未受損,非承重墻局部受損,房屋所受損傷可以修復(fù),為非危房。修復(fù)方案為:按照受創(chuàng)面豎向擴(kuò)大拆除,再按原狀恢復(fù)考慮。(四)估價(jià)范圍估價(jià)范圍根據(jù)房屋修復(fù)方案確定,即受創(chuàng)面的豎向擴(kuò)大拆除費(fèi)用,以及恢復(fù)原狀所需費(fèi)用。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)2011年5月21日,為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘查之日。六、估價(jià)依據(jù)1.《中華人民共和國保險(xiǎn)法》。2.國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291-1999)。3.《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額××市基價(jià)表-1999》。4.《××市房屋修繕工程預(yù)算定額》。5.××市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)有關(guān)文件。6.建筑材料市場(chǎng)價(jià)格和有關(guān)工程造價(jià)信息。7.估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘所得資料及委托方提供的各種資料。七、估價(jià)原則1.獨(dú)立、客觀、公正原則。2.合法原則。3.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。4.替代原則。5.最高最佳利用原則。八、估價(jià)方法(一)本次估價(jià)所采用的方法估價(jià)對(duì)象是受損農(nóng)房的一部分,而不是房屋的全部。根據(jù)房屋安全鑒定人員和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘的情況,該房屋不屬危房,可采用先在原損傷部位豎向擴(kuò)大拆除受損構(gòu)件,再按原結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修復(fù)的方案,已被當(dāng)事人方認(rèn)可。由于估價(jià)對(duì)象所涉及的工程量及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可參照同類工程的普遍標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行逐一測(cè)算、累積,故估價(jià)人員決定采用成本法進(jìn)行估價(jià)。(二)成本法的定義本次所用成本法是指以計(jì)算受損房屋先拆除受損部位,再恢復(fù)原狀所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和,得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種方法。九、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)程序,選擇科學(xué)的估價(jià)方法,并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn),評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的修復(fù)費(fèi)用為6500元,人民幣大寫:陸仟伍佰元整。十、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師(略)十一、估價(jià)作業(yè)期2011年5月21日至5月24日。十二、實(shí)地查勘期(略)十三、估價(jià)報(bào)告有效期限自2011年5月24日至2012年5月23日。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象描述與分析(略)二、市場(chǎng)背景分析(略)三、最高最佳利用分析(略)四、估價(jià)方法適用性分析(略)五、估價(jià)測(cè)算過程(一)估價(jià)的技術(shù)思路估價(jià)對(duì)象不是整幢房屋,而是受損房屋的一部分。根據(jù)房屋安全鑒定人員和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘的情況,認(rèn)為房屋只是部分非承重結(jié)構(gòu)構(gòu)件受損,不會(huì)危及到整幢房屋的安全,故只需擴(kuò)大拆除受損部位,再按原結(jié)構(gòu)進(jìn)行修復(fù)。測(cè)算時(shí)應(yīng)先測(cè)算受損部位的拆除費(fèi)用,再計(jì)算修復(fù)受損部位的修復(fù)費(fèi)用。由于此類受損房屋的修復(fù)工作是為了彌補(bǔ)房屋所受損傷,故不論原房屋的使用保養(yǎng)狀況如何,在對(duì)修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算時(shí),不考慮扣減房屋的折舊,即應(yīng)該"修壞如新",而不能"修壞如舊"。由于類似工程的價(jià)格計(jì)算已有成熟的建筑工程和修繕工程定額標(biāo)準(zhǔn),且已被廣泛應(yīng)用,故在成本法計(jì)算時(shí),參照了定額標(biāo)準(zhǔn)。(二)工程造價(jià)計(jì)算表工程量以現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量數(shù)據(jù)為依據(jù),按照房屋修復(fù)方案計(jì)算。1.拆除工程(見下表)5.定額直接費(fèi)1項(xiàng)+2項(xiàng)+3項(xiàng)+4項(xiàng)=4114.97(元)6.造價(jià)(1)基價(jià)直接費(fèi):4114.97元(2)綜合費(fèi):(1)×15.73%=647.3(元)(按三級(jí)施工企業(yè)計(jì)費(fèi))(3)勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi):(1)×3.15%=129.6元(按三級(jí)施工企業(yè)計(jì)費(fèi))(4)利潤:(1)×6.64%=273.2(元)(按三級(jí)施工企業(yè)計(jì))(5)允許按實(shí)計(jì)算的費(fèi)用及材料價(jià)差:1000.00元(6)定額編制及定額測(cè)定費(fèi):[(1)+(2)+(3)+(4)+(5)]×1.8‰=111(元)(7)稅金:](1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)]×3.56%=223.4(元)(按三級(jí)施工企業(yè)計(jì))(8)造價(jià):(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)=6499.5(元)六、估價(jià)結(jié)果確定估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)程序,選擇科學(xué)的估價(jià)方法,并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn),評(píng)估確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的修復(fù)費(fèi)用為人民幣6500元,人民幣大寫:陸仟伍佰元整。附件(略)
回答以下問題:(1)保險(xiǎn)事故的估價(jià)中,一般采用比較法還是成本法?或哪種方法在此類目的的估價(jià)中用得較多?(2)在回答關(guān)于技術(shù)路線的問題時(shí),依據(jù)書中的概念,是否應(yīng)明確說明可能采用的估價(jià)方法?
(改錯(cuò)題)某商務(wù)寫字樓建筑面積11000m2,可租售面積8000m2,土地使用年限40年,從2008年7月1日起計(jì),土地面積是3000m2。當(dāng)?shù)卣T伦饨馂?0元/(月·m2),正常出租率90%,大樓正常管理運(yùn)營每月總費(fèi)用占當(dāng)月租金收入的20%。經(jīng)調(diào)查附近40年使用年限同樣性質(zhì)用地的當(dāng)前地價(jià)為8000元/m2,土地報(bào)酬率為6%,建筑物的報(bào)酬率為10%,業(yè)主欲投保,請(qǐng)?jiān)u估其在2012年7月1日的保險(xiǎn)價(jià)值。估價(jià)計(jì)算如下:1.有效毛收入=11000×90×90%×12=10692000(元)2.總費(fèi)用=8000×90×12×20%=1728000(元)3.寫字樓經(jīng)營凈收益=10692000-1728000=8964000(元)
甲公司開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū),計(jì)劃投資2000萬人民幣。建設(shè)期間由于資金困難擬將在建工程轉(zhuǎn)讓給乙公司,此時(shí)甲公司已實(shí)際投資600萬元。甲公司委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估其價(jià)值,問:(1)轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)在建工程應(yīng)具備哪些主要證件?(2)簡(jiǎn)述評(píng)估技術(shù)路線。
下面估價(jià)目的的估價(jià)結(jié)果中肯定不是公開市場(chǎng)價(jià)值的是()。
試問保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值評(píng)估應(yīng)采用的估價(jià)技術(shù)路線是什么?
該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為()年。
該宗房地產(chǎn)第13年的凈收益為()萬元。
北京某花園別墅拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估報(bào)告(封面、目錄、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件略)致委托方函××指揮部、××中心:受貴單位的委托,公司對(duì)北京第29屆奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館區(qū)拆遷范圍內(nèi)位于北京市朝陽區(qū)××東路8號(hào)院內(nèi)的××花園別墅××號(hào)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)結(jié)果如下:一、估價(jià)對(duì)象:估價(jià)對(duì)象為坐落于北京市朝陽區(qū)××東路8號(hào)院內(nèi)的××花園別墅××號(hào)的房地產(chǎn),東至草坪;南至人工湖;西至人工湖;北至××花園別墅××號(hào)。依據(jù)《房屋所有權(quán)證》(市朝全字第××號(hào))、《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》(京房地出讓[合]字(××)第××號(hào))、《北京市房屋土地登記事務(wù)中心確認(rèn)的北京市宗地登記表》、《北京市房屋登記表》及北京市房地產(chǎn)勘察測(cè)繪所提供的資料,估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人為××公司,用途為住宅,混合結(jié)構(gòu),建成年份為1993年,建筑面積