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什么是選取可比實(shí)例的分配法?
將未來每年基本不變的凈收益轉(zhuǎn)換為未來每年不變的凈收益應(yīng)采用何種方法?應(yīng)采用"未來數(shù)據(jù)資本化公式法"。它是通過調(diào)查,預(yù)測估價(jià)對象未來若干年(如來3年或5年)的凈收益,然后利用報(bào)酬資本化法公式演變出的等式(略)來求取A(可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù))。
有人提出比較法的評估結(jié)論最接近實(shí)際,成本法的評估結(jié)論通常偏低,收益法的評估結(jié)論通常偏高,這種說法對嗎?為什么?
建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間與土地使用年限屆滿的時(shí)間不一致時(shí),收益期限應(yīng)如何確定?
某地塊土地使用權(quán)擬采用招投標(biāo)形式出讓,該地塊為某市區(qū)中的熟地,其用途為商業(yè)、辦公及公寓住宅的綜合樓,土地使用年限為50年。某開發(fā)公司擬出資受讓該地塊土地使用權(quán),然后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并出售,現(xiàn)其委托評估機(jī)構(gòu)評估其投標(biāo)的報(bào)價(jià)。問該報(bào)價(jià)應(yīng)采用何種估價(jià)方法為宜?在評估過程中還可以使用哪些估價(jià)方法?
如何利用收益法評估承租人權(quán)益的價(jià)值?
計(jì)算房地、土地、建筑物重新購建價(jià)格的思路分別是什么?
實(shí)際收益與客觀收益的含義、區(qū)別及其運(yùn)用是什么?
甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡稱甲機(jī)構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告,銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月,因借款人不能如期償還貸款,處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評估價(jià)值低很多,銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估,并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。請問:(1)復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況?(2)復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值定義應(yīng)如何表述?2.甲公司為購買某在建工程項(xiàng)目委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值,估價(jià)結(jié)果為7500萬元。購得該項(xiàng)目后,甲公司對原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了修改并取得了政府主管部門的批準(zhǔn)。該項(xiàng)目重新開工半年后,甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款,委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其抵押價(jià)值,估價(jià)結(jié)果為9000萬元。請問:若上述兩個(gè)估價(jià)結(jié)果均是合理的,產(chǎn)生兩者差異的原因有哪些?3.某城市規(guī)劃建設(shè)一條環(huán)城公路,經(jīng)過某商品住宅小區(qū)南側(cè)。該小區(qū)已建成使用3年,共有15幢多層住宅樓,總建筑面積為14000m2。建設(shè)環(huán)城公路需占用該小區(qū)500m2綠地,并拆除一幢面積為900m2的住宅樓。政府?dāng)M按規(guī)定進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償和賠償,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。請問:理論上政府補(bǔ)償和賠償?shù)膬?nèi)容應(yīng)包括哪些方面?
交易實(shí)例房地產(chǎn)、類似房地產(chǎn)、可比實(shí)例房地產(chǎn)、估價(jià)對象房地產(chǎn)四者的含義及其之間的異同點(diǎn)是什么?